L’installazione di impianti di videosorveglianza in ambito condominiale richiede l’integrazione di disposizioni civilistiche e di quelle in materia di protezione dei dati personali, unitamente all’adozione di criteri progettuali e gestionali atti a tutelare i diritti degli interessati e a garantire la sicurezza operativa.
La normativa di recente introduzione disciplina in modo dettagliato le condizioni in base alle quali il condominio può deliberare, realizzare e gestire sistemi di ripresa, mentre la disciplina privacy impone obblighi informativi, di conservazione e di responsabilizzazione del titolare del trattamento.
Quadro normativo di riferimento
L’articolo 1122‑ter del Codice civile, introdotto dalla riforma condominiale, stabilisce che le deliberazioni relative all’installazione di sistemi di videosorveglianza sulle parti comuni sono approvate con la maggioranza di cui al comma 2 dell’art. 1136 c.c. (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio).
Le spese sono ripartite secondo la tabella millesimale, anche se si configura un’innovazione agevolata. Sul piano della privacy, il D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 (Codice Privacy) e il Regolamento UE 2016/679 (GDPR) impongono i principi di liceità, necessità, proporzionalità e trasparenza.
Il Provvedimento generale del Garante dell’8 aprile 2010 e il Vademecum del 10 ottobre 2013 hanno dettagliato gli adempimenti specifici per la videosorveglianza, mentre le Linee guida 3/2019 dell’EDPB e le FAQ del Garante del 5 dicembre 2020 ne hanno aggiornato gli indirizzi operativi, introducendo il concetto di accountability e i criteri per la conservazione delle immagini.
Deliberazione assembleare e ripartizione dei costi
L’inserimento di telecamere sulle parti comuni rientra tra gli “atti di gestione” dei beni condominiali demandati all’assemblea (art. 1135 c.c.). La maggioranza richiesta dall’art. 1122‑ter c.c. è la stessa prevista per le innovazioni agevolate: non si applica il quorum più elevato di cui al comma 5 dell’art. 1136 c.c. (innovazioni ordinarie) e quindi la decisione è vincolante anche per i dissenzienti.
In caso di installazione urgente motivata da fatti criminosi documentati (Cass. 3 gennaio 2013, n. 71), il singolo condomino può procedere in via di urgenza, salvo successivo rimborso da parte degli altri. La delibera che estenda la videosorveglianza a proprietà esclusive o a spazi esterni all’edificio è nulla perché eccede le attribuzioni dell’assemblea (Cass. Un. 14 aprile 2021, n. 9839).
Requisiti privacy e obblighi del titolare del trattamento
Il condominio, in qualità di titolare del trattamento, deve valutare la liceità del trattamento dei dati personali mediante analisi delle finalità, scelta delle modalità di ripresa e adozione di misure di sicurezza tecniche e organizzative.
È obbligatoria la doppia informativa: un cartello sintetico in prossimità delle zone videosorvegliate e un’informativa completa disponibile in forma scritta presso la portineria o in formato digitale, contenente tutti gli elementi di cui all’art. 13 GDPR.
Le immagini non possono essere conservate oltre le 24–48 ore successive alla rilevazione, salvo specifiche esigenze investigative; in ambito condominiale è congruo fissare un termine di conservazione fino a 7 giorni, previa verifica preliminare al Garante per conservazioni superiori (FAQ Garante n. 5). L’impiego di telecamere con zoom automatico, tracciamento o aree di ripresa eccessive è ammesso solo se strettamente necessario e proporzionato rispetto agli obiettivi di sicurezza, escludendo ogni forma di ripresa superflua o di prestigio.
Riprese individuali e limiti di esercizio del singolo condomino
Il GDPR esclude il trattamento domestico effettuato da persona fisica per scopi personali o familiari (art. 2, comma 2; considerando 18).
Le telecamere installate nell’abitazione privata rientrano nell’esclusione normativa, purché le riprese non siano comunicate a terzi, non diffondano dati e non superino la sfera strettamente privata. L’inquadratura deve limitarsi allo spazio di pertinenza (es. ingresso, box auto), escludendo ogni forma di ripresa delle parti comuni del condominio o di aree di proprietà altrui (Trib. Napoli 12 dicembre 2022, n. 11028; Trib. Torino 15 aprile 2022, n. 1680). L’uso di telecamere a 180° con tracciamento o zoom è ammesso solo se motivato da situazioni di pericolo documentate (es. denunce, furti) e nel rispetto delle misure di sicurezza e degli obblighi informativi (Provvedimento Garante 27 aprile 2023).
Utilizzo probatorio e profili penalistici
Le registrazioni delle parti comuni, effettuate per esigenze di sicurezza condominiale, sono utilizzabili come mezzo di prova nel processo penale (art. 234 c.p.p.): la registrazione non è intercettazione e non richiede autorizzazione preventiva del giudice, ma deve essere acquisita tempestivamente dal denunciante, affinché l’amministratore fornisca i filmati entro i termini di conservazione (Cass. pen. 19 novembre 2020, n. 32544; Cass. pen. 15 luglio 2020, n. 21027).
È escluso il delitto di interferenze illecite nella vita privata (art. 615‑bis c.p.) se le riprese riguardano aree comuni o aperte a indeterminate categorie di persone (Cass. pen. 30 maggio 2017, n. 34151), mentre sussiste qualora la videosorveglianza domestica riprenda terzi in situazioni di intimità senza legittimo accesso (Cass. pen. 27 luglio 2018, n. 36109).
Integrazione con documentazione derivante da filmati in time lapse
Nelle opere di costruzione e ristrutturazione condominiale, l’adozione di sistemi di videosorveglianza può essere integrata con soluzioni di documentazione temporale, quali i servizi di registrazione di video time lapse per cantieri. Questi servizi consentono di monitorare l’avanzamento dei lavori e di mantenere traccia visiva delle fasi progettuali, fornendo un supporto in fase di collaudo e di verifica delle responsabilità contrattuali.
Una casa di produzione specializzata, come Giuseppe Galliano Studio, fornisce sistemi per la produzione di filmati in time lapse in aree confinate in grado di far coesistere riprese con finalità di sicurezza e time lapse. Nel sito si possono trovare diversi spunti, tra cui consigli su quale telecamera installare, dove posizionarla, come controllarla in remoto, nel rispetto della tutela dei lavoratori e, in ultimo, una disamina sui costi di un video in timelapse.
Aspetti tecnici di installazione e gestione operativa
La fase di progettazione e installazione di un sistema di videosorveglianza in condominio richiede un’analisi puntuale delle aree di copertura, delle caratteristiche ambientali e delle esigenze operative, al fine di ottimizzare la qualità delle riprese e garantire un’efficace gestione dei flussi video.
Progettazione del posizionamento e angoli di ripresa
- Mappatura delle zone critiche: Individuazione dei punti di accesso, delle aree di sosta e dei percorsi comuni (atrio, cortile, autorimessa).
- Diagrammi di copertura: Schemi planimetrici con sovrapposizione dei coni di ripresa, altezza di montaggio tra 2,5 e 3,5 m per evitare angoli morti.
- Selezione dei punti di fissaggio: Staffe antivibrazione e protezioni antipioggia per stabilità e durata delle telecamere.
Caratteristiche delle telecamere e componentistica
- Tipologia: Scelta tra telecamere fisse, varifocali o PTZ (Pan‑Tilt‑Zoom) in base alle esigenze di orientamento e zoom.
- Ottiche e sensori: Impiego di ottiche varifocali con apertura regolabile (es. 2.8–12 mm) e sensori CMOS con risoluzione minima Full HD (1080 p) o superiore (4 K) per garantire dettaglio durante l’analisi forense.
- Illuminazione integrata: Modelli con illuminatori IR fino a 30 m di portata e WDR (Wide Dynamic Range) per bilanciare scene con elevati contrasti luminosi.
- Compressione e codec: Adozione di H.265+ per ridurre l’occupazione di banda e spazio su disco, mantenendo qualità video sufficiente per l’identificazione.
Infrastruttura di rete e alimentazione
- Alimentazione PoE (Power over Ethernet): Semplificazione del cablaggio, unendo dati e alimentazione su cavo Cat. 6 o superiore; implementazione di switch PoE‑plus per alimentare telecamere con maggior consumo, come PTZ e riscaldatori integrati.
- Segmentazione di rete: Isolamento VLAN dedicate ai dispositivi di sorveglianza, con regole di firewall interne che limitino l’accesso solo ai server NVR e ai client autorizzati.
- Crittografia dei flussi: Configurazione di HTTPS/TLS per l’accesso alle telecamere e VPN site‑to‑site per connessioni remote, prevenendo intercettazioni e accessi non autorizzati.
Sistema di registrazione e storage
- NVR/DVR: Selezione di registratori compatibili con ONVIF, capaci di gestire il numero di telecamere e risoluzioni previste; predisposizione di array RAID 5 o RAID 6 per garantire tolleranza a guasti dei dischi. Sono le specifiche tecniche per l’interoperabilità dei dispositivi IP di videosorveglianza (profilo S, G, T, ecc.), utili per progettare reti e sistemi integrati.
- Politiche di retention: Definizione dei tempi di conservazione delle immagini (in genere 7 giorni per uso condominiale), automatizzazione delle cancellazioni e backup incrementali su storage esterno o cloud privato.
- Monitoraggio dello stato dei dischi: Attivazione di S.M.A.R.T. e invio di alert automatici al responsabile tecnico in caso di anomalie.
Accesso, controllo e manutenzione
- Autenticazione: Impiego di account unici con password complesse e, se possibile, autenticazione a due fattori (2FA) per gli amministratori di sistema.
- Logging e audit: Conservazione dei log di accesso, visione e modifica delle impostazioni, con report periodici di attività per verificare la compliance.
- Aggiornamenti firmware: Programmazione semestrale degli aggiornamenti ufficiali del produttore, previo test in ambiente di staging, per correggere vulnerabilità e migliorare le funzionalità.
- Verifiche funzionali: Controlli trimestrali in sito per verifica della taratura ottica, dell’efficienza degli illuminatori IR e della tenuta delle strutture di fissaggio; redazione di verbali di manutenzione e sostituzione tempestiva di componenti difettosi.
La corretta implementazione di ciascun elemento tecnico, unita a un piano dettagliato di gestione operativa e manutenzione, consente di garantire continuità di servizio, qualità delle riprese e rispetto delle normative vigenti.
Conclusione
Per l’adozione di impianti di videosorveglianza in ambito condominiale è indispensabile osservare le disposizioni civilistiche e quelle in materia di protezione dati, pianificando l’impianto in base a criteri tecnici precisi e adottando tutte le misure organizzative e informatiche richieste. La deliberazione assembleare, il rispetto dei quorum, gli obblighi di informativa e conservazione, la minimizzazione delle riprese e la sicurezza delle reti rappresentano gli elementi che, se coordinati in un progetto organico, permettono di realizzare un sistema di vigilanza efficace e conforme alla normativa vigente.
Fonti
- D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 (Codice in materia di protezione dei dati personali)
- Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016
- D.Lgs. 10 agosto 2018, n. 101 (adeguamento del Codice Privacy al GDPR)
- Provvedimento generale del Garante per la protezione dei dati personali, 8 aprile 2010
- Linee guida 3/2019 dell’European Data Protection Board, pubblicate il 29 gennaio 2020
- Codice civile, art. 1122‑ter e art. 1136, comma 2
- Provvedimento Garante Privacy, FAQ del 5 dicembre 2020